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Comment évaluer un LMNP ?

Dans le domaine de la pierre locative, avec le LMNP, l’investissement sans un dispositif de défiscalisation immobilière reste toujours possible. En effet, c’est un statut qui donne la possibilité, aux investisseurs, de profiter des avantages considérables, tout en préparant leur retraite. Mais l’implication dans un projet d’une telle envergure peut conduire à la perte s’il n’est pas abordé de façon intelligente. C’est pour cela qu’il est nécessaire de faire une évaluation avant et pendant l’investissement. Mais comment ?

Investissement dans un LMNP

Investir en LMNP via une résidence service, ce n’est pas un pur investissement immobilier. En effet, ce type d’investissement, qu’il s’agisse d’une résidence EPHAD, sénior, étudiante, ou de tourisme, est avant tout, un investissement dans un produit financier. En effet, sa valeur est en fonction de l’évolution de certains critères financiers. Et aussi, généralement, contrairement à un investissement dans une résidence secondaire, principale, ou même dans un bien immobilier locatif nu, le LMNP résidence services concerne particulièrement les investisseurs à la recherche de rentabilité.

L’exploitant

Concrètement, la totalité de la résidence est louée à un unique exploitant qui s’engage, via un bail commercial, à régler les loyers aux propriétaires. En effet, il est nécessaire, par exemple, que ce gestionnaire soit financièrement solide pour respecter ses engagements, pendant la durée du bail, soit entre neuf et douze ans. Le risque majeur dans ce type d’investissement est de se retrouver face à un exploitant non crédible, susceptible de se fragiliser en cas de problèmes dans la résidence et de mettre la clef sous la porte. Du coup, la qualité  du gestionnaire, comme, entre autres, sa compétence dans l’exploitation de la résidence, solidité financière, est capitale pour évaluer un LMNP.

La rédaction d’un bail commercial

rédaction d’un bail commercial L’acquisition d’un bien immobilier en LMNP va conjointement avec un bail commercial, portant sur les locaux meublés, avec la société d’exploitation de la résidence. Un bail d’une durée minimum de 9 ans renouvelable, contenant la répartition des charges entre le LMNP bailleur et l’exploitant, comme les charges récupérables sur le locataire, l’entretien et les gros travaux ; la périodicité du paiement des loyers, qui peut être mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel ; la révision du loyer, telle que la périodicité de revalorisation. En outre, dans le cadre de ce bail, les loyers sont garantis, quel que soit le taux d’occupation de la résidence. En effet, un bail mal rédigé, conduit l’investissement concerné à la perte.

En outre, il ne faut surtout pas négliger l’aspect rendement et taux d’intérêt dans la valorisation d’un LMNP résidence service. En effet, l’évaluation  d’un LMNP doit être réalisée indépendamment de la valeur patrimoniale et foncière de l’investissement, mais principalement compte tenu de ces critères financiers.

Conclusion

Évaluer un LMNP est une étape clé à réaliser, avant tout opération, comme, entre autres, la revente d’un LMNP occasion, ou dans le cas d’une succession, ou d’un divorce. Cette opération implique d’intégrer plusieurs facteurs comme le niveau de loyers, la solvabilité du gestionnaire et l’état du bâtiment. Elle doit être documentée et être réalisée par un expert immobilier connaisseur en la matière.

 

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