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Quels sont les inconvénients de la loi Malraux ?

La loi Malraux fait partie des produits de défiscalisation mis en place par le gouvernement français dans le but de renforcer l’investissement locatif dans le pays. La loi Malraux se singularise par le fait que c’est un placement dans l’immobilier ancien, situé dans des secteurs classés. Cependant, comme tout investissement, il faut tenir compte des risques et aléas du placement.

Le fonctionnement de la loi Malraux

Le dispositif Malraux a été instauré en 1962 dans le but de protéger le patrimoine français. La loi Malraux concerne les bâtiments qui se trouvent dans les zones classées « Site Patrimoniale Remarquable » (SPR), les zones classées « Quartiers Anciens Dégradés » (QAD), les quartiers conventionnés « Nouveau National de Renouvellement Urbain » NPNRU et les zones classés SPR avec un plan de revalorisation de l’architecture et du Patrimoine (PVAP). Le bien doit ensuite subir des rénovations complètes, pour une durée totale de 4 ans. La loi Malraux impose aux investisseurs de louer le bien, pendant une durée de 9 ans. La mise en location doit se faire vide, à titre de résidence principale de l’investisseur et au plus tard dans les douze mois qui suivent la fin des travaux.

Les avantages du dispositif

En contrepartie de l’investissement, la loi Malraux octroie à l’investisseur une réduction d’impôt à hauteur de 30 000 € par an, pour des travaux avec un montant de 100 000 € par an, pour les biens situés dans les SPR, les QAD et les quartiers conventionnés NPNRU. Toujours avec ce même montant, la réduction d’impôt est de 22 000 € par an. Le calcul de la réduction d’impôt avec le dispositif Malraux ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Par ailleurs, il est possible de déduire du revenu global les intérêts d’emprunt et certains travaux qui n’ont pas été déduits dans le calcul de la réduction d’impôt. Enfin, le dispositif Malraux n’impose ni un plafonnement de loyer ni un plafonnement de ressources des locataires.

Les risques de l’investissement

Cependant, avant d’investir avec Malraux, il faut être conscient des risques de l’investissement. Le premier risque concerne la mauvaise évaluation du bien au moment de la revente. En effet, avec les travaux que l’on a faits au début de l’investissement, on a tendance à surévaluer le bien, or, il faut comprendre qu’à la revente, c’est le bâtiment que l’on vend et non les travaux. Ainsi, avant d’investir, il est important d’évaluer le logement avant et après les travaux. L’objectif est d’avoir un prix correct à la revente et à l’acquisition.

Le second risque avec l’investissement sous le dispositif Malraux réside dans la fixation des loyers. En effet, malgré la qualité du bien, puisque c’est un bien entièrement rénové, avec un bel emplacement. Les investisseurs ont alors tendance à surévaluer le loyer. Cependant, il faut comprendre que l’investisseur est dans l’obligation de prendre en considération la valeur locative appliquée dans la ville où est situé le bien même en investissant sous la loi Malraux.

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